城市土地学会 (ULI) 和普华永道 (PwC) 联合发布第17版《亚太区房地产新兴趋势®报告》(Emerging Trends in Real Estate® Asia Pacific Report)。这是一份针对亚太区的房地产预测报告。报告强调，由于日益迫近的全球经济衰退导致亚太地区各市场出现停滞，投资者对此表示将持续关注。该报告基于对233名房地产专业人士的调查，以及对投资者、开发商、房地产公司代表和贷款经纪人的101次访谈撰写而成。

全球通胀趋势的持续、经济衰退以及全球经济指标的恶化，促使投资者选择暂停购买资产，直到全球同步加息的影响变得更加明朗。地区交易规模明显下降，亚太区第三季度交易量同比下降38%至326亿美元，为该地区十年来第三季度交易量的最低点。中国大陆的降幅居首，同比下降23%。

ULI亚太区总裁David Faulkner表示：“利率上升和全球经济放缓已开始影响亚太区的资产估值，并正在改变投资者评估潜在交易的方式。作为一种长期通胀对冲工具，房地产将继续吸引资本，但由于不断变化的经济环境以及人们使用已建成环境的方式有所改变，该行业也可能在未来几年经历重大变化。”

该地区投资前景看好的市场均具有深度大、流动性强和适于避险等特点。新加坡、东京和悉尼继续位列前三名。由于中国大陆房地产行业持续的流动性危机和疫情限制措施，原本可能投向中国大陆和香港特别行政区资产的资本纷纷转向，令新加坡从中受益。东京继续维持接近零利率的环境，确保了较低的借贷成本及相较于债务成本更有利的利差。尽管香港特别行政区放宽了新冠疫情限制，但作为亚太区最昂贵的商业和住宅市场，香港特别行政区在当前高通胀的衰退环境中很容易受到影响。

投资者已开始调整策略，转向对不同寻常的经济压力更具弹性的防御性房地产，以及具有租金指数化、较短租赁期和可靠的经常性收入等特征的资产。多户住宅、酒店、老年生活和物流行业被视为防御性避风港。数据中心、冷库基础设施、生命科学设施和自助存储空间等新经济子部门作为抗衰退的投资工具受到越来越多的关注，这是以下多种因素共同作用的结果 — 5G普及率不断增长、满足需求的结构性供应不足，以及更为复杂的供应链的演变。受机会主义战略推动，亚太区的这些细分行业已募集160亿美元新资本，是2021年募集总额的三倍以上，表明2023年物流行业对投资者可能仍具吸引力。

由于通胀压力和利率增加了开发风险，较长期的开发项目被搁置。投资者也在通过各种措施调整其认购方式，包括为更高的退出上限率 (exit cap rates) 做准备、削减债务的使用、提前购买材料，以及采用“价值工程”方法 —— 通过对设计概要参数进行更严格的分析来寻求经济效益。

写字楼仍是该地区最大的资产类别。商业区及其周边地带的优质资产始终供不应求，一直是该地区核心基金竞相投入资本的目标。与此同时，预计买卖双方之间巨大的价差还将持续一段时间。

报告全文可在这里查阅。

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